Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và một loạt nghị định, thông tư hướng dẫn chính thức có hiệu lực. Ba thay đổi kỹ sư cảm nhận rõ nhất: dự toán lập theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 10/2021), nghiệm thu – quản lý chất lượng theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP cùng Thông tư 32/2026/TT-BXD, và quyết toán vốn theo Nghị định 193/2026/NĐ-CP. Bài này tóm tắt những gì thay đổi và hồ sơ nào bạn cần rà lại ngay.
Tóm tắt nhanh cho người bận:
- Mỗi dự án chỉ còn một lần kiểm soát của cơ quan nhà nước từ chuẩn bị đầu tư đến khởi công.
- Công trình đã thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được miễn giấy phép xây dựng; trường hợp phải xin phép: làm trực tuyến, tối đa 7 ngày.
- Bỏ chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng đối với doanh nghiệp.
- Dự toán được tham khảo dữ liệu công trình tương tự, được vận dụng/điều chỉnh định mức khi chưa phù hợp (NĐ 206/2026).
- Bổ sung nghiệm thu theo giai đoạn thi công; hồ sơ hoàn thành công trình được lập và lưu ở dạng điện tử (NĐ 207/2026).
1. Danh sách văn bản xây dựng có hiệu lực từ 01/7/2026
| Văn bản | Nội dung |
|---|---|
| Luật Xây dựng 135/2025/QH15 | Luật khung mới về hoạt động xây dựng |
| Nghị định 193/2026/NĐ-CP | Quyết toán vốn đầu tư dự án |
| Nghị định 206/2026/NĐ-CP | Quản lý chi phí đầu tư xây dựng (thay NĐ 10/2021) |
| Nghị định 207/2026/NĐ-CP | Quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình |
| Nghị định 209/2026/NĐ-CP | Quản lý vật liệu xây dựng |
| Nghị định 210/2026/NĐ-CP | Hợp đồng xây dựng |
| Nghị định 212/2026/NĐ-CP | Điều kiện năng lực; cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng |
| Nghị định 217/2026/NĐ-CP | Quản lý hoạt động xây dựng |
| Thông tư 32/2026/TT-BXD | Hướng dẫn chi tiết Nghị định 207/2026 |
| Thông tư 36, 37, 38/2026/TT-BXD | Xác định chi phí; phương pháp lập định mức; định mức xây dựng |
| Quyết định 1040, 1041/QĐ-BXD | Mẫu hợp đồng xây dựng; hướng dẫn xác định khối lượng |
2. Luật Xây dựng 2025 thay đổi gì với chủ đầu tư và nhà thầu?
- Một lần kiểm soát: mỗi dự án chỉ chịu một lần kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước từ chuẩn bị đầu tư đến khi khởi công.
- Giấy phép xây dựng: công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được miễn phép; trường hợp còn lại nộp trực tuyến toàn trình, giải quyết tối đa 7 ngày.
- Thẩm định thiết kế: cơ quan chuyên môn tập trung vào an toàn, PCCC, quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch; bỏ thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở – chủ đầu tư tự kiểm soát, vai trò tư vấn thiết kế và thẩm tra tăng lên.
- Phân loại dự án theo hình thức đầu tư (đầu tư công, PPP, đầu tư kinh doanh) thay vì theo nguồn vốn.
- Năng lực: bỏ chứng chỉ năng lực đối với doanh nghiệp; một số lĩnh vực không còn yêu cầu chứng chỉ hành nghề cá nhân.
- Định danh công trình: lần đầu có Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
3. Dự toán theo Nghị định 206/2026: kỹ sư dự toán cần biết
Nghị định 206/2026/NĐ-CP ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Những điểm ảnh hưởng trực tiếp đến file dự toán:
- Chủ đầu tư được điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí (kể cả dự phòng) mà không phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, nếu không đổi mục tiêu, quy mô, nguồn vốn và không vượt tổng mức đã duyệt.
- Khi chưa đủ cơ sở về giá và định mức, được tham khảo dữ liệu chi phí công trình tương tự trong và ngoài nước; chưa có định mức hoặc định mức chưa phù hợp thì được vận dụng, điều chỉnh theo công nghệ và biện pháp thi công.
- Giá vật liệu, nhân công, máy, thiết bị xác định từ nhiều nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia, công bố giá địa phương, báo giá nhà sản xuất, dữ liệu công trình tương tự; không có giá phù hợp thì thuê thẩm định giá.
- Giá nhân công, ca máy được khảo sát, công bố định kỳ hằng năm hoặc sớm hơn khi cần.
- Phương pháp chi tiết nằm ở Thông tư 36/2026/TT-BXD, định mức ở Thông tư 37 và 38/2026/TT-BXD.
Có sẵn file để làm ngay
Combo Dự toán công trình – 58 tài liệu (file mẫu dự toán, bảng tính) – 99.000₫, mua 1 lần tải trọn bộ.
4. Nghiệm thu, quản lý chất lượng theo Nghị định 207/2026
Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ban hành 15/6/2026) quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình; Thông tư 32/2026/TT-BXD hướng dẫn chi tiết. Những điểm mới đáng chú ý:
- Bổ sung nghiệm thu theo giai đoạn thi công, bên cạnh nghiệm thu công việc, bộ phận, hạng mục và công trình.
- Nhấn mạnh trách nhiệm trực tiếp, toàn diện của nhà thầu thi công về chất lượng và an toàn.
- Bổ sung quy định riêng về biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công.
- Có điều riêng về nguyên tắc quản lý chất lượng, an toàn, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì.
- Hồ sơ hoàn thành công trình được lập và lưu trữ dạng điện tử.
Việc cần làm ngay: rà bộ biên bản nghiệm thu đang dùng – thêm mẫu nghiệm thu giai đoạn, cập nhật căn cứ pháp lý trong phần đầu biên bản (thay “Nghị định 06/2021/NĐ-CP” bằng văn bản đang có hiệu lực), và chuẩn hóa thư mục hồ sơ để lưu điện tử.
Bộ biểu mẫu nghiệm thu – sửa căn cứ là dùng được
• Combo 86 biểu mẫu hồ sơ nghiệm thu công trình – 99.000₫
• Combo 27 biểu mẫu tư vấn giám sát & hồ sơ quản lý chất lượng – 99.000₫
• Combo 35 biểu mẫu hồ sơ quản lý chất lượng công trình – 150.000₫
Mẫu được soạn theo quy trình nghiệm thu phổ biến; khi áp dụng, đối chiếu và cập nhật căn cứ theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP và Thông tư 32/2026/TT-BXD.
5. Thanh toán, quyết toán và hợp đồng
Quyết toán vốn đầu tư dự án thực hiện theo Nghị định 193/2026/NĐ-CP; hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP và mẫu hợp đồng công bố tại Quyết định 1040/QĐ-BXD. Trước khi ký hợp đồng mới hoặc lập hồ sơ quyết toán sau 01/7/2026, hãy kiểm tra lại phần căn cứ, điều khoản tạm ứng – thanh toán – điều chỉnh giá cho khớp văn bản mới.
→ Bộ file làm nhanh: Combo 43 biểu mẫu tạm ứng, thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng – 150.000₫ và Bộ 37 biểu mẫu quản lý dự án (tờ trình, báo cáo, hợp đồng) – 50.000₫.
6. Muốn cập nhật nhanh? Học qua video
Nếu bạn mới làm dự toán hoặc cần ôn lại cách đo bóc – áp mã theo định mức, khóa video Thành thạo đo bóc khối lượng và áp mã đơn giá chỉ 79.000₫, học trọn đời trên điện thoại. Cần trọn lộ trình: Combo 7 khóa học dự toán – dự thầu – thanh quyết toán.
Câu hỏi thường gặp
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ khi nào?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Nghị định nào thay Nghị định 10/2021 về quản lý chi phí?
Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026, hiệu lực từ 01/7/2026, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP.
Nghiệm thu, quản lý chất lượng từ 01/7/2026 theo văn bản nào?
Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, cùng Thông tư 32/2026/TT-BXD hướng dẫn chi tiết.
Công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?
Theo Luật Xây dựng 2025, công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được miễn giấy phép; các trường hợp còn phải xin phép được giải quyết trực tuyến, tối đa 7 ngày.
Biểu mẫu nghiệm thu cũ còn dùng được không?
Phần lớn nội dung kỹ thuật vẫn dùng được, nhưng cần cập nhật căn cứ pháp lý và bổ sung nghiệm thu theo giai đoạn theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Luôn đối chiếu văn bản gốc trước khi phát hành hồ sơ.
Nguồn tổng hợp: Báo Đại biểu Nhân dân, Báo Đấu thầu, Thư viện Pháp luật, Tạp chí Tòa án nhân dân (tháng 6–7/2026). Bài viết mang tính tóm tắt, không thay thế văn bản pháp luật gốc.
